Позивач, пославшись на те, що загальними зборами співвласників цього будинку прийнято рішення про його прийняття на баланс ОСББ та самостійне управління, а забудовник ТОВ не виконав процедуру такої передачі, просив задовольнити його вимоги.

Господарський суд Харківської області рішенням від 18 квітня 2011 р. позов задовольнив.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 19 травня 2011 р., залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 7 грудня 2011 р., рішення Господарського суду Харківської області від 18 квітня 2011 р. скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

У заяві про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 7 грудня 2011 р. з підстави, передбаченої ст. 111¹⁶ ГПК, ОСББ, пославшись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції положень ст. 11 Закону від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі — Закон № 2866-ІІІ), просило скасувати цю постанову та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19 травня 2011 р., а рішення Господарського суду Харківської області від 18 квітня 2011 р. залишити в силі.

До поданої заяви ОСББ долучило копію постанови Вищого господарського суду України від 25 квітня 2007 р. у справі № 15/119-8/61 та рішення Господарського суду м. Києва від 15 жовтня 2009 р. у справі № 16/121-6/317, у яких, на його думку, суд по-іншому застосував одні й ті ж норми матеріального права у подібних правовідносинах.

Вищий господарський суд України ухвалою від 6 березня 2012 р. допустив до провадження господарську справу № 5023/1171/11 за позовом ОСББ до ТОВ для перегляду Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 7 грудня 2011 р.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені заявником обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

ТОВ є замовником будівництва житлового будинку по вул. Чернишевській у м. Харкові та здійснювало його фінансування на підставі договору від 3 липня 2006 р., за яким генеральним підрядником було товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Велтон».

Будівництво зазначеного житлового будинку ТОВ фінансувало відповідно до статей 4 та 5 Закону від 18 вересня 1991 р. № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

Ці облігації за договорами купівлі-продажу ТОВ продало фізичним та юридичним особам, з якими одночасно уклало договори про резервування жилих і нежилих приміщень у будинку.

Після отримання свідоцтва про відповідність збудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил ТОВ за актами приймання-передачі передало кожному інвестору квартири та машино-місця в обмін на цільові облігації.

На підставі таких актів кожний інвестор отримав в органах місцевого самоврядування свідоцтво про право власності на нерухоме майно та зареєстрував його в комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації».

Співвласники житлового будинку по вул. Чернишевській у м. Харкові створили ОСББ, що зареєстровано 5 липня 2010 р.

У силу ст. 4 Закону № 2866-ІІІ основна діяльність об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — об’єднання) полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території тощо.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Закону № 2866-ІІІ об’єднання після набуття статусу юридичної особи може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс.

Житловий комплекс — єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс (ст. 1 Закону № 2866-ІІІ).

21 липня 2010 р. загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку по вул. Чернишевській у м. Харкові прийнято рішення про прийняття від забудовника на баланс ОСББ житлового будинку.

Частиною 6 ст. 11 Закону № 2866-ІІІ встановлено, що передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (далі — КМУ).

Постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» затверджено Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс (далі — Порядок).

Пунктами 2 та 5 Порядку передбачено, що передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) після прийняття загальними зборами об’єднання відповідного рішення та у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об’єднання.

Порядок встановлює процедуру передачі як житлових комплексів, що перебували на балансі житлово-експлуатаційних контор та інших організацій, так і новозбудованих житлових комплексів.

Закон № 2866-ІІІ і зазначений Порядок пов’язують передачу на баланс об’єднання житлових комплексів тільки з прийняттям ним відповідного рішення, встановлюють обов’язковість такої передачі та не покладають на нього обов’язку визначати балансоутримувача будинку.

Законом від 24 червня 2004 р. № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд є власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом.

У справі встановлено, що відповідач ТОВ як замовник будівництва проводив облік житлового будинку по вул. Чернишевській у м. Харкові на рахунку «№ 26 — готова продукція»; отримав акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та свідоцтво про відповідність збудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил; передав інвесторам квартири та машино-місця; має документи на оренду земельної ділянки та технічну документацію на обладнання будинку; використовує технічні приміщення будинку та 20 жовтня 2010 р. за актом приймання-передачі частково передав документацію щодо житлового будинку ОСББ, тобто вчинив дії як балансоутримувач новозбудованого будинку.

За таких обставин відповідач повинен був передати завершений будівництвом житловий будинок на баланс ОСББ.

У справі, що розглядається, Вищий господарський суд України, залишаючи без змін постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19 травня 2011 р. про відмову у задоволенні позову, виходив з тих обставин, що до спірних правовідносин Порядок не застосовується та на час прийняття зазначених рішень спірний будинок не перебував на балансі відповідача.

На думку Верховного Суду України, такий висновок Вищого господарського суду України ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права та суперечить правовій позиції цього ж суду касаційної інстанції у справі № 15/119-8/61.

Керуючись статтями 111¹⁶, 111²³—111²⁵ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України постановила: заяву ОСББ задовольнити частково, постанову Вищого господарського суду України від 7 грудня 2011 р. у справі № 5023/1171/11 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п. 2 ч. 1 ст. 111¹⁶ ГПК.